Straat met kleinere appartementsgebouwen

Is de wet op gedwongen mede-eigendom van toepassing voor kleine gebouwen in mede-eigendom?

Dit is een vraag die ons regelmatig gesteld wordt. Het antwoord op deze vraag is: ‘ja’.

De wet op gedwongen mede-eigendom is van toepassing op ieder onroerend goed waarop een gebouw of een groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht, en waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.

Dit houdt in dat de wet al van toepassing is van zodra er twee mede-eigenaars zijn. Deze regels zijn van ‘dwingend recht’, men kan hier dus niet zomaar van afwijken. De oprichting van een VME, het houden van een algemene vergadering, het aanstellen van een syndicus… is dus verplicht van zodra er twee mede-eigenaars zijn.

Sinds 1 januari 2019 werd het wettelijk kader rond mede-eigendom geoptimaliseerd en worden duidelijke regels geschept.

Er kan enkel van de wet op gedwongen mede-eigendom worden afgeweken indien aan drie cumulatieve voorwaarden voldaan wordt:

  • De aard van de gemene delen moet de afwijking rechtvaardigen

Waar in het verleden een beperkt aantal appartementen vaak als rechtvaardigingsgrond werd gebruikt om af te wijken van de wet, is dit nu niet meer mogelijk. Het is de ‘aard’ van de gemene delen die bepalend zal zijn om een afwijking te rechtvaardigen. Alleen wanneer de gemene delen van die aard zijn dat de ‘nood aan gemeenschappelijk beheer’ zeer beperkt is, zal een afwijking mogelijk zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval  wanneer verschillende privatieve gebouwen rond een gemeenschappelijke koer liggen. Voor een gebouw met slechts twee appartementen maar wel een gemeenschappelijke inkomhal, trappenhal… kan niet langer van de toepassing van de wet op mede-eigendom worden afgeweken.

  • Alle mede-eigenaars moeten (blijvend) instemmen met de afwijking

Elke mede-eigenaar moet instemmen met de afwijking en kan deze instemming herzien. Dit is relevant wanneer de eigendomsrechten na verloop van tijd in handen van andere partijen komen en een consensus plots minder evident blijkt te zijn. Men zal dan alsnog de wet kunnen toepassen.

  • De afwijking moet geschieden middels een basisakte

Tot slot stelt de wetgever nu ook duidelijk dat de afwijking moet gebeuren in de basisakte. Dit gebeurde in het verleden meestal al maar hiervoor was nergens een wettelijke verplichting terug te vinden. Om te weten of een men in een gebouw of groep van gebouwen van de wet op mede-eigendom heeft afgeweken, volstaat het om de basisakte te consulteren.

Deze nieuwe bepalingen brengen ons inziens veel duidelijkheid. Wij vinden het een goede zaak dat de wetgever de beschermingen die zij voorziet voor de mede-eigenaars zowel op de grote als de kleine mede-eigendommen wenst toe te passen.