Zowel mede-eigenaars binnen een appartementsgebouw als derden die schade hebben ondervonden door het gebouw weten vaak niet wie zij voor de geleden schade aansprakelijk kunnen stellen.
Het is namelijk zo dat zowel de mede-eigenaars als de organen binnen het appartementsgebouw en de Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) aansprakelijk gesteld kunnen worden voor schade.
Dit artikel legt vooral de nadruk op de aansprakelijkheid van de VME.

Een VME kan aansprakelijk worden gesteld voor de schadegevallen die zich onder een contract met de VME voordoen. Dit noemt men contractuele aansprakelijkheid.
De VME kan ook aansprakelijk worden gesteld voor schadegevallen die zich voordoen zonder dat er sprake is van een contractuele verbintenis. Dit noemt men extra-contractuele aansprakelijkheid.
Verder kan men de VME ook aansprakelijk stellen voor de fouten van haar personeel en haar organen (de syndicus, de leden van de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen). Deze aansprakelijkheid kan zowel extra-contractueel als contractueel zijn.

Contractuele aansprakelijkheid van de VME

Het komt maar zelden voor dat een VME contractueel aansprakelijk wordt gesteld. Een voorbeeld hiervan: volgens de statuten van het gebouw moeten de gangen worden vrijgehouden (er mogen geen kasten, planten,… worden geplaatst) voor de brandveiligheid van het gebouw. Men plaatst toch enkele kasten in de gang waardoor bij een brand de evacuatie belemmerd wordt en een bewoner brandwonden oploopt. In dit geval kan de VME aansprakelijk worden gesteld indien blijkt dat de evacuatie effectief belemmerd werd doordat men de statuten van het gebouw niet heeft nageleefd.

Extra-contractuele aansprakelijkheid van de VME

Wanneer we spreken over aansprakelijkheid van de VME, gaat het meestal over extra-contractuele aansprakelijkheid. Bij deze vorm van aansprakelijkheid gaat het om een mede-eigenaar of om een derde die schade ondervindt door de VME maar die niet onder contract met de VME staat. Een VME kan bovendien ook aansprakelijk worden gesteld voor schade die veroorzaakt wordt aan derden door de gebrekkige staat van het gebouw.

Enkele voorbeelden:

• Een gemeenschappelijke vuilcontainer wordt op het voetpad geplaatst maar men vergeet de rem op te zetten. De container rolt de straat op en veroorzaakt een ongeval.
• De terrassen zijn aangetast door betonrot. Een deel van het terras stort naar beneden en veroorzaakt schade aan een geparkeerde wagen.

Een Vereniging van Mede-Eigenaars kan dus voor heel wat schadegevallen aansprakelijk worden gesteld en de schadebedragen kunnen hoog oplopen. Een goede verzekering is daarom onontbeerlijk en dit zowel voor de VME zelf, alsook voor haar aangestelden (bv. poetspersoneel) en haar organen (bv. commissaris van de rekeningen, leden van de raad van mede-eigendom).
Bovendien wordt deze verzekering in de meeste gevallen verplicht opgelegd volgens de statuten van het gebouw.