De verzekerde waarde bepalen van een mede-eigendom

Hoe belangrijk is een correcte waardebepaling van uw appartementsgebouw bij het afsluiten van een brandverzekering?

De brandpolis van uw appartementsgebouw wordt ook wel de ‘blokpolis’ genoemd.
Het verzekerd kapitaal van het gebouw dient overeen te stemmen met de ‘volledige heropbouwwaarde’ van het gebouw. Dit wil zeggen dat het kapitaal zodanig moet bepaald worden, dat met het kapitaal dat verzekerd wordt het gebouw (uiteraard zonder de grond-waarde) volledig moet kunnen heropgebouwd worden, architectkosten, studiediensten en BTW inbegrepen. Dit kapitaal wordt vermeld in de bijzondere voorwaarden van uw brandpolis met vermelding van de ABEX index (bouwindex die jaarlijks aangepast wordt).

De meeste verzekeringsmaatschappijen voorzien de mogelijkheid om een taxatierooster toe te passen om het verzekerd kapitaal te bepalen oftewel dient er een (gratis) taxatie plaats te vinden door een erkende taxateur. U maakt best gebruik van één van deze mogelijkheden. De meeste verzekeringsmaatschappijen geven na een waardebepaling via rooster of via taxatie een dekking tot 120 à 130% t.o.v. de getaxeerde waarde, zo bent u in principe ruimschoots voldoende verzekerd. B-Cover voorziet na taxatie een ‘onbeperkte’ dekking met inbegrip van de privatieve verfraaiingen tot 1.000 euro/m2.

Wat is het risico van een brandverzekering zonder waardebepaling via taxatie?

U riskeert ‘onderverzekerd’ te zijn. In het geval dat het appartementsgebouw volledig afbrandt zal u met andere woorden niet voldoende vergoed worden om het gebouw herop te bouwen in nieuwe staat.
Er zijn echter nog andere consequenties aan verbonden.

In geval van onderverzekering passen verzekeraars de ‘evenredigheidsregel‘ toe in geval van schade. Dat wil zeggen dat wanneer men vaststelt dat het gebouw onderverzekerd is, men ook maar de schade in verhouding gaat vergoeden. Stel b.v.b. dat het gebouw verzekerd werd voor 1.000.000 euro en de te verzekeren waarde in feite 1.500.000 euro had moeten zijn, dan wordt bij een schade van 12.000 euro ook slechts 1000/1500ste van de schade vergoed, dus 8.000 euro in dit voorbeeld.

In quasi elke basisakte wordt expliciet vermeld dat het gebouw aan de volledige heropbouwwaarde dient verzekerd te worden en dat de brandverzekering dient te vermelden dat de evenredigheidsregel afgeschaft is.

In geval van een nieuwbouwproject kan het zijn de eerste brandpolis wordt afgesloten door de bouwheer. Het risico bestaat erin dat deze het verzekerd kapitaal overneemt van de polis ABR (Alle Bouwplaats Risico’s) die tijdens de opbouw van het gebouw afgesloten wordt om schade in de opbouwfase te vergoeden. Dit kapitaal stemt vaak overeen met de kost van het gebouw in ‘ruwbouw’zonder BTW, erelonen, afwerking, privatieve verfraaiingen…. en kan met andere woorden een zware onderverzekering betekenen! Vanaf het moment dat de brandverzekering overgenomen wordt door de VME, is het dus zeer belangrijk om dit te controleren.

Voordelen brandverzekering B-Cover Property

B-Cover voorziet als enige op de Belgische markt een dekking op ‘eerste risico’ zonder toepassing van de evenredigheidsregel. Is het verzekerd kapitaal van het gebouw te laag, wordt toch nooit de evenredigheidsregel toegepast.  Bij een totale schade, wordt men vergoed tot het bedrag dat men verzekert zonder toepassing van ‘evenredigheid’, zelfs bij onderverzekering. Dit is reeds een verregaand voordeel, maar het risico op onderverzekering bij een totaal verlies blijft.

Om onderverzekering te vermijden en om in orde te zijn met verplichtingen die de basisakte oplegt, voorziet B-Cover voor gebouwen tot 7.500.000 euro verzekerd kapitaal (Abex 695) de mogelijkheid om een eenvoudig taxatierooster toe te passen. Voor gebouwen met een verzekerd kapitaal dat hoger ligt dan dit bedrag, wordt een gratis taxatie door een erkende taxateur uitgevoerd.
Wanneer het verzekerd kapitaal gebouw bepaald wordt via het taxatierooster of via een erkende taxateur, wordt de dekking van het gebouw uitgebreid met een onbeperkte dekking inclusief een dekking voor de privatieve verfraaiingen van mede-eigenaars tot 1.000 euro/m2.
Enkel de eigenaars die voor meer dan 1.000 €/m2 verfraaiingen uitvoeren in hun appartement of handelspand, zijn niet meer verzekerd voor deze surplus en dienen zich hiervoor aanvullend te verzekeren. Dit kan via een contract B-Cover Home of B-Cover Business bij B-Cover.