Mede-eigendom en verzekeringen

U kiest ervoor om een appartement te kopen in de plaats van een woning. Staat u er wel bij stil dat u meer koopt dan enkel het appartement op zich?

Vanaf het moment dat u een appartement koopt, wordt u ook eigenaar van een stukje van de gemeenschappelijke delen zoals de hal, de garage, de tuin… U bent met andere woorden een ‘mede-eigenaar’ en samen met de andere mede-eigenaars ontstaat een ‘Vereniging van mede-eigenaars’, een bij wet erkende juridische onderneming (wet van 30 juni 1994 B.W. art. 577) met de daaraan verbonden wettelijke verplichtingen.
Het verzekeren van het gebouw zelf maar ook van de Vereniging van Mede-eigenaars en haar organen (syndicus, raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen) vereist een gespecialiseerde aanpak.

Welke risico’s zijn er verbonden aan een mede-eigendom en voor welke risico’s kan of moet je verplicht een verzekering afsluiten? 

Hierbij een overzicht:

1) De verzekering voor brand en aanverwante risico’s

De wetgever verplicht niet om een brandverzekering voor het gebouw af te sluiten. Iedere basisakte van een appartementsgebouw legt echter wèl deze verplichting op. Voor het appartementsgebouw dient een globale brandpolis afgesloten te worden die men ook wel de ‘blokpolis’ noemt. In de basisakte kunnen enkele specifieke vereisten opgelegd worden voor deze brandverzekering zoals bvb. de dekkingen die erin voorzien moeten worden, de verplichting op het gebouw te verzekeren volgens de totale nieuwe heropbouwwaarde, afschaffing van de evenredigheidsregel,…

2) Verzekering voor aansprakelijkheidsrisico’s van alle betrokken organen in een mede-eigendom.

In een mede-eigendom worden verschillende organen opgericht. Dit wordt bij wet geregeld (nieuwe wet op gedwongen mede-eigendom, in voege sinds 1 september 2010).
Zo bestaat een mede-eigendom uit de volgende organen:

  • De syndicus
  • De raad van mede-eigendom (verplicht vanaf 20 appartementskavels)
  • De commissaris van de rekeningen

De syndicus dient een beroepsaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Dit wordt door ‘de nieuwe wet op gedwongen mede-eigendom’ opgelegd en geldt voor ‘elke’ syndicus, professionneel of niet-professionneel. 
De leden van de raad van mede-eigendom en de commissaris van de rekeningen worden niet bij wet verplicht om een verzekering af te sluiten voor hun aansprakelijkheidsrisico’s. Nochthans is dit geen overbodige luxe. Zij kunnen immers hoofdelijk aansprakelijk gesteld worden voor fouten die zij in het kader van deze functies begaan.
Enkele voorbeelden:

  • de commissaris van de rekeningen ziet een fout in de boekhouding van de syndicus over het hoofd…
  • een lid van de raad van mede-eigendom krijgt van de Algemene Vergadering de opdracht om bepaalde werken in gemeenschappelijke delen op te volgen, hij duidt per vergissing foutief aan waar geboord moet worden, waardoor een waterleiding geraakt wordt en schade ontstaat…
  • de syndicus laat na om tijdig de brandverzekering te betalen waardoor de dekking komt te vervallen…

Naast deze, is het aan te raden eveneens een verzekering af te sluiten voor de niet-contractuele aansprakelijkheid van de Vereniging van mede-eigenaars, de individuele mede-eigenaars en alle aangestelden van de VME. Deze verzekering kan men beschouwen als de ‘familiale verzekering’ van de VME waarbij alle ‘schade aan derden’ vergoedt wordt. De basisakte verplicht doorgaans dat deze verzekering onderschreven wordt.Enkele voorbeelden:

  • een mede-eigenaar wordt aangeduid als verantwoordelijke voor het sneeuwvrij maken van de oprit en voetpad voor het gebouw en veroorzaakt met de spade schade aan een geparkeerde wagen …
  • de gemeenschappelijke vuilcontainer wordt buiten geplaatst, men vergeet de rem op te zetten waardoor deze aan het rollen gaat en schade berokkent aan een geparkeerde wagen…

3) Verzekering van niet RSZ ingeschreven toevallige of regelmatige helpers van de Vereniging van mede-eigenaars of van RSZ plichtig personeel.

Vaak zijn er in een mede-eigendom enkele mede-eigenaars die spontaan of na afspraak op een Algemene vergadering bepaalde kleine werkjes op zich nemen zoals bijvoorbeeld het vervangen van lampen in de trappenhal, het buitenplaatsen van vuilnis,… In sommige appartementsgebouwen wordt beslist om beurtelings de trappenhal te poetsen. Het is niet ondenkbaar dat tijdens deze werkjes men een lichamelijk ongeval krijgt.
Voor RSZ-ingeschreven personeel is de VME verplicht om een arbeidsongevallenverzekering af te sluiten (vb. concièrge, poetsvrouw,…). Dit staat ook zo vermeld in de basisakte van het gebouw.

4) Verzekering voor juridische geschillen in het kader van een mede-eigendom.

In een mede-eigenom kan in een situatie terecht komen dat er een juridisch geschil ontstaat. Enkele voorbeelden:

  • de invordering van een niet verzekerde schade aan het gebouw veroorzaakt door een derde
  • een geschil met de brandverzekeraar bij weigering van tussenkomst
  • een geschil met een leverancier die werken heeft uitgevoerd
  • invorderingen op wanbetalers van gemeenschappelijke kosten
  • geschillen ingevolge niet naleving van de basisakte

Voor een gespecialiseerde verzekeringsoplossing voor deze risico’s kan u terecht op www.b-cover.be. Deze verzekeringen kunnen afgeloten worden via een erkende verzekeringsmakelaar van uw keuze.